Как да наемете апартамент в Германия: Пълният гайд

Съдържание

1. Реалността на германския жилищен пазар

Германия е по същество нация от наематели. Над 50% от населението живее под наем, което е един от най-високите проценти в Европа. В резултат на това защитата на наемателите в Германия е невероятно силна. След като подпишете безсрочен договор за наем, за наемодателя е почти невъзможно да ви изгони – освен ако не плащате наема си или ако наемодателят не заяви „собствена нужда“ (Eigenbedarf) за своето тясно семейство.

Поради тази силна и едностранна защита на наемателите, наемодателите са хиперпредпазливи при избора на своите наематели. Ще се конкурирате с десетки (понякога стотици) други кандидати. Трябва да третирате търсенето на жилище точно като силно оспорвано интервю за работа.

The Furnished Shortcut (Temporary Housing)

If you cannot provide a Schufa or simply want to avoid the brutal competition of the regular market for your first few months, furnished apartments are your best option. They cost more, but you can usually book them online from abroad, and they provide the crucial Wohnungsgeberbestätigung you need to register locally.

2. Папката за кандидатстване (Bewerbungsmappe)

Когато намерите апартамент в платформи като ImmoScout24 или WG-Gesucht, трябва да реагирате веднага (често в рамките на минути след публикуването на обявата) и да имате готова дигитална PDF папка, която да изпратите на наемодателя. Ако в папката ви липсва дори един документ, кандидатурата ви вероятно ще бъде изтрита незабавно.

Ето точно какво ви е необходимо в папката:

Проблемът „Schufa“ за нови експати

Schufa е германският еквивалент на кредитния рейтинг. Наемодателите изискват положителна справка от Schufa, за да са сигурни, че нямате неплатени дългове.

Уловката: Ако току-що сте се преместили в Германия и вчера сте открили първата си банкова сметка, вашата Schufa е „празна“. Много частни наемодатели бъркат празната Schufa с „лоша“ Schufa. Решението: Представете трудовия си договор, от който се вижда, че изпитателният ви срок е преминал, предложете малко по-висок депозит (ако е законово възможно) или помолете работодателя си или немски приятел да действа като официален поръчител (Bürge).

3. Декодиране на цената: Студен срещу топъл наем

В обявите за жилища ще видите две различни цени. Това е най-честият капан за чужденци, които накрая надвишават месечния си бюджет.

Какво НЕ е включено в топлия наем?

Дори „топлият наем“ не покрива всичко. Трябва отделно да сключите договори и да плащате за:

1. Електричество (Strom): Трябва сами да изберете доставчик и да сключите договор в рамките на седмици след нанасянето.
2. Интернет: Организирате собствен рутер и договор (инсталацията често отнема 2-4 седмици).
3. GEZ (Такса за телевизия/радио): Задължителната такса от 18,36 евро на месец на домакинство.

4. Депозитът за наем (Kaution)

Според германското право наемодателят може да изиска депозит от максимум 3 студени месечни наема.

• Плащане на вноски: Не е нужно да плащате всичко наведнъж преди нанасянето. По закон ви е разрешено да платите депозита на три равни месечни вноски, започвайки с първия си наем.
• Защита: Наемодателят трябва да вложи тези пари в отделна, защитена от несъстоятелност банкова сметка, която носи лихва. Той няма право да ги използва за свои лични нужди.
• Връщане: Когато се изнесете и апартаментът е в добро състояние, наемодателят трябва да върне депозита. Той обаче има законово право да задържи част от него до 6 месеца (понякога и по-дълго), за да изчака окончателното изравняване на сметките за консумативи от общината.

5. Кухненската изненада (Einbauküche)

Това е най-големият културен шок за експатите в Германия: Много германски апартаменти се отдават под наем напълно празни. Не само без мебели, но и без кухня.

Проверявайте внимателно в обявата дали пише EBK (Einbauküche). Ако не, това означава, че кухнята е само празна стая с тръби, стърчащи от стената. Ще трябва сами да купите, транспортирате и монтирате шкафове, мивка, печка и хладилник – и да ги вземете със себе си, когато се изнасяте.

Често предишният наемател предлага да продаде своята монтирана кухня срещу „Abschlag“ (сума за откупуване). Това е много обичайна практика и обикновено е добра сделка, за да си спестите масивния стрес от покупката на нова от IKEA.

6. Разпознаване на измами

Тъй като пазарът е толкова отчаян, измамници активно се насочват към експати във Facebook групи и имотни портали.

• Измамата „В момента съм в чужбина“: „Наемодателят“ твърди, че в момента живее в Лондон/Испания/САЩ и не може да ви покаже апартамента лично, но ще ви изпрати ключовете по Airbnb или FedEx, ако преведете депозита предварително. Това винаги е измама. Никога не превеждайте пари, без да сте видели апартамента отвътре и без да сте подписали договор.
• Незаконен поднаем: Ако някой ви дава апартамент под наем, но изрично ви казва, че не можете да се регистрирате там (keine Anmeldung möglich), става въпрос за незаконен поднаем. Не се занимавайте с това.

Често задавани въпроси (FAQ)

За Оливър

Основател на expats.de, бивш банков консултант (Bankfachwirt IHK) с 12 години опит и лицензиран застрахователен брокер по §34d. От 2014 г. е помогнал на над 10 000 експати. Прочетете историята на Оливър →

11 години лидерствоЛиценз 34d