Cómo alquilar un piso en Alemania: La guía definitiva

Índice

1. La realidad del mercado inmobiliario alemán

Alemania es, esencialmente, una nación de inquilinos. Más del 50% de la población vive de alquiler, una de las cuotas más altas de Europa. En consecuencia, la protección de los inquilinos en Alemania es increíblemente fuerte. Una vez firmado un contrato de alquiler indefinido, es casi imposible para un propietario echarle, a menos que no pague el alquiler o que el dueño declare „uso propio“ (Eigenbedarf) para su familia directa.

Debido a esta fuerte protección unilateral del inquilino, los propietarios son hiperextremos al elegir a sus arrendatarios. Competirá con docenas (a veces cientos) de otros candidatos. Debe tratar la búsqueda de piso exactamente como una entrevista de trabajo muy disputada.

The Furnished Shortcut (Temporary Housing)

If you cannot provide a Schufa or simply want to avoid the brutal competition of the regular market for your first few months, furnished apartments are your best option. They cost more, but you can usually book them online from abroad, and they provide the crucial Wohnungsgeberbestätigung you need to register locally.

2. La carpeta de solicitud (Bewerbungsmappe)

Cuando encuentre un piso en plataformas como ImmoScout24 o WG-Gesucht, debe responder de inmediato (a menudo a los pocos minutos de publicarse el anuncio) y tener lista una carpeta PDF digital para enviársela al propietario. Si en su carpeta falta un solo documento, su solicitud probablemente será eliminada al instante.

Aquí tiene exactamente lo que necesita en su carpeta:

El problema de la „Schufa“ para los nuevos expatriados

La Schufa es el equivalente alemán al score de crédito. Los propietarios exigen un informe Schufa positivo para asegurarse de que no tiene deudas impagadas.

El inconveniente: si acaba de mudarse a Alemania y ayer abrió su primera cuenta, su Schufa está „vacía“. Muchos propietarios privados confunden una Schufa vacía con una „mala“ Schufa. La solución: presente su contrato de trabajo que muestre que el periodo de prueba ha pasado, ofrezca una fianza algo superior (si es legalmente posible) o pida a su empleador o a un amigo alemán que actúe como avalista oficial (Bürge).

3. Decodificando el precio: Kaltmiete frente a Warmmiete

En los anuncios de pisos verá dos precios distintos. Esta es la trampa más común para los extranjeros, que acaban superando su presupuesto mensual.

¿Qué NO está incluido en el alquiler caliente?

Incluso la „Warmmiete“ no lo cubre todo. Tendrá que contratar por separado y pagar por:

1. Electricidad (Strom): debe elegir su propio proveedor y firmar un contrato en las semanas siguientes a la mudanza.
2. Internet: usted organiza su propio router y contrato (la instalación suele tardar 2-4 semanas).
3. GEZ (Canon TV/Radio): la tasa obligatoria de 18,36 € al mes por hogar.

4. La fianza del alquiler (Kaution)

Según la ley alemana, el propietario puede exigir una fianza de máximo 3 mensualidades de alquiler frío.

• Pago a plazos: no tiene que pagarlo todo de golpe antes de entrar. Legalmente se le permite pagar la fianza en tres cuotas mensuales iguales, empezando por su primer alquiler.
• Protección: el propietario debe depositar este dinero en una cuenta bancaria separada y protegida contra insolvencia, que devenga intereses. No puede usarlo para sus propios gastos privados.
• Devolución: cuando se vaya y el piso esté en buen estado, el propietario debe devolver la fianza. No obstante, tiene derecho legal a retener una parte durante hasta 6 meses (a veces más) para esperar a la liquidación final de gastos de la ciudad.

5. La sorpresa de la cocina (Einbauküche)

Este es el mayor choque cultural para los expatriados en Alemania: muchos pisos alemanes se alquilan totalmente vacíos. No solo sin muebles, sino sin cocina.

Compruebe atentamente en el anuncio si pone EBK (Einbauküche). Si no, significa que la cocina es solo una habitación vacía con tuberías saliendo de la pared. Tendrá que comprar, transportar e instalar armarios, fregadero, cocina y nevera usted mismo, y llevárselos cuando se mude.

A menudo, el inquilino anterior ofrece vender su cocina instalada por una suma llamada „Abschlag“. Es una práctica muy común y suele ser un buen trato para ahorrarse el estrés de comprarla nueva en IKEA.

6. Reconocimiento de estafas

Como el mercado está desesperado, los estafadores acechan activamente a los expatriados en grupos de Facebook y portales inmobiliarios.

• La estafa de „estoy en el extranjero“: el „propietario“ afirma vivir actualmente en Londres/España/EE. UU. y no poder enseñarle el piso en persona, pero que le enviará las llaves por Airbnb o FedEx si transfiere la fianza por adelantado. Esto es siempre una estafa. Nunca transfiera dinero sin haber visto el piso por dentro y sin haber firmado un contrato.
• Subarriendo ilegal: si alguien le alquila un piso pero le dice explícitamente que no puede empadronarse allí (keine Anmeldung möglich), se trata de un subarriendo ilegal. Aléjese de ello.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Sobre Oliver

Fundador de expats.de, ex asesor bancario (Bankfachwirt IHK) con 12 años de experiencia y corredor de seguros autorizado §34d. Desde 2014 ha ayudado a más de 10.000 expatriados. Leer la historia de Oliver →

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