Cum să închiriezi un apartament în Germania: Ghidul suprem

Cuprins

1. Realitatea pieței imobiliare germane

Germania este, în esență, o națiune de chiriași. Peste 50% din populație locuiește cu chirie, una dintre cele mai mari rate din Europa. Drept urmare, protecția chiriașilor în Germania este incredibil de puternică. Odată ce ați semnat un contract de închiriere pe durată nedeterminată, este aproape imposibil pentru un proprietar să vă dea afară – decât dacă nu plătiți chiria sau dacă proprietarul declară „uz personal” (Eigenbedarf) pentru familia sa apropiată.

Din cauza acestei protecții extreme și unilaterale a chiriașului, proprietarii sunt hiper-precauți în alegerea chiriașilor. Veți concura cu zeci (uneori sute) de alți candidați. Trebuie să tratați căutarea unui apartament exact ca pe un interviu de angajare intens.

The Furnished Shortcut (Temporary Housing)

If you cannot provide a Schufa or simply want to avoid the brutal competition of the regular market for your first few months, furnished apartments are your best option. They cost more, but you can usually book them online from abroad, and they provide the crucial Wohnungsgeberbestätigung you need to register locally.

2. Dosarul de candidatură (Bewerbungsmappe)

Când găsiți un apartament pe platforme precum ImmoScout24 sau WG-Gesucht, trebuie să răspundeți imediat (adesea în câteva minute de la publicarea anunțului) și să aveți pregătit un dosar PDF digital pe care să îl trimiteți proprietarului. Dacă din dosar lipsește chiar și un singur document, aplicația voastră va fi cel mai probabil ștearsă imediat.

Iată exact ce aveți nevoie în dosarul vostru:

Problema „Schufa” pentru noii expați

Schufa este echivalentul german al scorului de credit. Proprietarii cer un raport Schufa pozitiv pentru a se asigura că nu aveți datorii neplătite.

Problema: Dacă tocmai v-ați mutat în Germania și v-ați deschis ieri primul cont bancar, Schufa voastră este „goală”. Mulți proprietari privați confundă o Schufa goală cu una „proastă”. Soluția: Prezentat contractul de muncă din care reiese că ați trecut de perioada de probă, oferiți o garanție puțin mai mare (dacă este legal posibil) sau rugați angajatorul sau un prieten german să acționeze ca girant (Bürge).

3. Decodarea prețului: Kaltmiete vs Warmmiete

În anunțurile imobiliare veți vedea două prețuri diferite. Aceasta este cea mai frecventă capcană pentru străini, care ajung la final să își depășească bugetul lunar.

Ce NU este inclus în chiria caldă?

Chiar și „chiria caldă” nu acoperă totul. Trebuie să încheiați contracte separate și să plătiți pentru:

1. Electricitate (Strom): Trebuie să vă alegeți propriul furnizor și să încheiați un contract în câteva săptămâni de la mutare.
2. Internet: Vă organizați propriul ruter și contract (instalarea durează adesea 2-4 săptămâni).
3. GEZ (Taxa TV/Radio): Taxa obligatorie de 18,36 € pe lună per gospodărie.

4. Garanția pentru chirie (Kaution)

Conform legii germane, proprietarul poate cere o garanție de maxim 3 luni de chirie rece.

• Plata în rate: Nu trebuie să plătiți totul odată înainte de mutare. Legal, vi se permite să plătiți garanția în trei rate lunare egale, începând cu prima chirie.
• Protecție: Proprietarul trebuie să depună acești bani într-un cont bancar separat, protejat în caz de insolvență, care produce dobândă. Nu are voie să îi folosească pentru propriile cheltuieli private.
• Rambursare: Când vă mutați și apartamentul este în stare bună, proprietarul trebuie să returneze garanția. Totuși, el are dreptul legal de a reține o parte timp de până la 6 luni (uneori mai mult) pentru a aștepta factura finală de utilități de la primărie.

5. Surpriza bucătăriei (Einbauküche)

Acesta este cel mai mare șoc cultural pentru expații din Germania: Multe apartamente germane se închiriază complet goale. Nu doar fără mobilă, ci și fără bucătărie.

Verificați cu atenție în anunț dacă scrie EBK (Einbauküche). Dacă nu, înseamnă că bucătăria este doar o cameră goală cu țevi care ies din perete. Va trebui să cumpărați, să transportați și să montați singuri dulapurile, chiuveta, aragazul și frigiderul – și să le luați cu voi când plecați.

Adesea, fostul chiriaș oferă spre vânzare bucătăria sa instalată pentru o sumă numită „Abschlag”. Este o practică foarte comună și, de obicei, o afacere bună pentru a scăpa de stresul masiv al achiziției de la IKEA.

6. Recunoașterea escrocheriilor

Deoarece piața este disperată, escrocii vizează activ expații în grupuri de Facebook și pe portaluri imobiliare.

• Escrocheria „Sunt plecat în străinătate”: „Proprietarul” susține că locuiește în prezent în Londra/Spania/SUA și nu vă poate arăta apartamentul personal, dar vă va trimite cheile prin Airbnb sau FedEx dacă transferați garanția în avans. Aceasta este întotdeauna o escrocherie. Nu transferați niciodată bani fără a vedea apartamentul pe interior și fără a semna un contract.
• Subînchiriere ilegală: Dacă cineva vă închiriază un apartament dar vă spune explicit că nu vă puteți înregistra adresa acolo (keine Anmeldung möglich), este vorba de o subînchiriere ilegală. Evitați astfel de oferte.

Întrebări frecvente (FAQ)

Despre Oliver

Fondator expats.de, fost consultant bancar (Bankfachwirt IHK) cu 12 ani de experiență și broker de asigurări licențiat §34d. Din 2014 a ajutat peste 10.000 de expați. Citește povestea lui Oliver →

11 ani de leadershipLicență 34d